在房屋租赁中，租金通常采取按期支付的方式，比如按月支付、按年支付。当承租人长期拖欠租金，出租人往往会向法院起诉主张自己的权利，而承租人可能会为此提出诉讼时效抗辩。如果出租人主张的租金确实超过了诉讼时效，可能会丧失获得司法保护的权利。那么房屋租金的诉讼时效从何时起算呢？
诉讼中，出租人和承租人各持不同的观点：
一出租方主张
按期支付的房屋租金属于分期给付债务，诉讼时效应从合同约定的最后一期租金的履行期间届满之日起算。
二承租方主张
按期支付的房屋租金属于定期给付债务，诉讼时效从每一期租金的履行期间届满之日起算。
也就是出租人主张“整体到期起算”，承租人主张“每期单独起算”。
两种观点的分歧关键在于按期给付的房屋租金属于何种性质的债务。
分期给付债务指的是同一债务的分期履行。债务的内容在合同订立时就已经确定，分期履行只是债权人给予债务人履行的宽限期，各期债务均是已经确定的总债务的组成部分。比如贷款合同中约定的分期还款，买卖合同中约定的分期交货，分期付款等都是典型的分期给付债务。
定期给付债务是继续性合同履行过程中持续发生的债务，它在合同成立时并不确定，而是随着合同的履行不断发生，每期债务都是独立的。
对照房屋租金来看，房屋租赁合同一般仅约定租金的支付标准，承租人实际应支付的租金在租赁合同订立时并未确定，而是在合同的履行过程中才不断产生。承租人使用房屋时间越长，应支付的租金越多。因此，按期支付的房屋租金，应属于同一合同项下的同一类债务，属于定期给付债务的范畴。
根据现行法律规定，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到侵害以及义务人之日起算。
对于按揭贷款等分期给付债务而言，其本身具有同一性和整体性。诉讼时效当然应当从最后一期债务的履行期间届满之日起算。
对于房屋租金等定期给付债务而言，是多个独立债务的集合。承租人未支付每一期租金，均构成对出租人该部分独立合同权利的侵害，因此诉讼时效应该从每一期租金履行期间届满之日起算。
如果每一期房屋租金单独起算诉讼时效，是否会导致出租人频繁的起诉，不合理增加出租人的诉累呢？
我们认为，诉讼时效的制度目的是为了督促权利人及时行使权利，提高社会经济运行的效率。根据现行法律的规定，欠付租金的诉讼时效期间为3年，该期间并不短，并且法律还规定了诉讼时效中断制度。出租人完全可以通过电话、微信等各种便捷的方式向承租人催讨租金，实现诉讼时效的中断和重新计算。因此，每一期租金单独起算诉讼时效，不仅更符合法理，还能更好地平衡租赁双方的合法权益。
唐墨华
上海二中院民事审判庭
审判团队协助负责人
上海法院审判业务骨干，荣立上海法院个人二等功一次，主审的案件荣获第九届中国十大公益诉讼、全国法院优秀案例评选二等奖、2019年度上海法院十大典型案例、上海法院“百例精品案例”“百例示范庭审”，执笔最高法院、上海高院课题8项，在全国法院系统学术讨论会上获奖6次，发表论文20余篇。
来源丨上海市第二中级人民法院
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