这几天不少网友都在问：的可以析产吗(未还清贷款的房子可否分割)方面的法律知识，小编也是查阅很多资料，整理了相关方面的答案，大家可以参考一下,
贷款没还清的房子如何分割？
【案情简介】
吴某与宋某1998年结婚，2004年按揭贷款购买一房屋，2008年双方提出离婚，诉讼中，双方均主张获得房屋所有权并给与对方相应补偿，但该房屋尚有10年贷款未还清，造成分割的困难。
【争议焦点】
1、未还清贷款的房子如何分割？
【律师观点】
法律规定： 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
1、 如果贷款尚未还清，未取得房产证时，法院通常对于该类房产所有权不予分割，而仅对使用权进行分配，判定房屋由一方使用，待房屋贷款还清后另行起诉要求分割房屋所有权。
2、如果已经提前取得房产证，对于尚有未还清贷款的房屋分割时，通常由取得房屋所有权一方给与另一方补偿，补偿金额=（房屋现值-剩余贷款）/ 2，剩余贷款由取得房屋所有权一方承担。但需要注意的是，如果在银行办理贷款的一方并非是取得房屋所有权的一方，那么变更贷款手续还需要银行的配合。
未经
分割离婚房产时法官没有处理未还清贷款怎么办？
今天，本律师接待了一位前来咨询离婚房产未还清贷款问题的当事人。她与男方经北京市顺义区法院判决离婚并分割了夫妻婚后共同购买的一处房产。该房屋属于双方婚后夫妻共同还贷。庭审中该房产估价为200万元，法官在未查清还有6万余元房贷未还的情况下便将房产判给了女方，同时要求其向男方支付房屋补偿款100万元。而对尚未偿还的贷款如何承担问题只字未提。由于双方均未提起上诉，现一审判决已经生效。在执行过程中，女方才发现该问题，认为该判决对自己不公，打算申请再审。
本离婚律师看了判决书后也认为这是法官的失误。一般来说，法官在分割离婚房产时应该审查房产是否有尚未还清的银行贷款，然后以房产评估价格减去尚未还清的贷款后得出房产的真正价值。在此基础上将房产判归一方所有，得到房产所有权的一方补偿对方房产价值的一半。同时，尚未还清的贷款由得房的一方在离婚后继续偿还。本案中，由于法官没有扣除尚未偿还的贷款，而是直接以房产评估价格作为房产的真正价值进行分割，结果让得房的一方遭受了3万元的损失，这当然是不公平的。
那么，在一审判决已经生效的情况下应该申请再审吗？本律师认为：再审程序繁琐，不如以尚有未处理的夫妻共同债务为由另行提起离婚后财产纠纷诉讼。这么做可以化繁为简，省去许多繁琐程序。
按揭贷款未还清，房屋是否属于夫妻共同财产？
季明与孙兰于2006年结婚。婚前，季明以按揭货款的方式购买了一套房屋。婚后，两人一起还货。
2007年6月，两人因感情不和协议离婚。但在分钊财产时，两人时尚在还货过程中的房及发生争汉。
季明向人民法院提起诉讼，要求孙兰掇出房屋，自己愿意给予对方一定的补偿，房屋产权由自己享有。
原告季明诉称，房屋的首付款是自己独立支付的，并且在结婚前自己偿还了部分贷款，
因此，该房屋部分属于自己的个人财产，不同意完全按照夫妻共同财产均等分割。
孙兰应当搬出房屋，根据其参与还贷情况可以给予相应的补偿，但房屋产权由自己享有。
（图片
被告孙兰辩称，该房屋属于夫妻共同财产，应当依法进行分割。自己愿意搬出该房屋，但必须按照房屋的价值得到补偿。
最高人民法院(关于适用(婚姻法)若干问题的解释(二))第21条规定:“离婚时双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，
人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。”
按揭贷款购买的房屋在贷款未还清前就属于司法解释中所说的“尚未取得完全所有权的房屋”。
这是因为按揭贷款的购房人将房屋抵押给了贷款银行，在房屋上设定了抵押权，因此房屋的产权受到了限制。
‘根据《担保法》的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的，抵押物的，
应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
（图片
抵押转让抵押物所得的价款，应当申抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分申债争人清偿。
换言之，通过按揭方式购买的房屋由于设定了抵押权，所有权人在转让房屋时要通知抵押权人并以转让所得价款优先清偿银行贷款。
所以，该房屋在贷款未还清前属于产权不完全的房屋。
《婚姻法》规定:“离婚时.夫妻共同财产由双方协议解决;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方的原则判决。”
这里所说的夫妻共同财产应当是在婚姻关系存续期问取得的归夫妻双方共同所有的财产。该财产的所有权是完全的，财产上不应当设定其他权利。
如果财产的所有权尚不完整，自然不能作为夫妻共同财产进行分割。
2011年出台的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(三))第10条规定:
“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，
（图片
不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，
由产权登记一方对另一方进行补偿。”此后发生的类似纠纷，应按照最新司法解释的规定处理。
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季明与孙兰于2006年结婚。婚前，季明以按揭货款的方式购买了一套房屋。婚后，两人一起还货。
2007年6月，两人因感情不和协议离婚。但在分钊财产时，两人时尚在还货过程中的房及发生争汉。
季明向人民法院提起诉讼，要求孙兰掇出房屋，自己愿意给予对方一定的补偿，房屋产权由自己享有。
原告季明诉称，房屋的首付款是自己独立支付的，并且在结婚前自己偿还了部分贷款，
因此，该房屋部分属于自己的个人财产，不同意完全按照夫妻共同财产均等分割。
孙兰应当搬出房屋，根据其参与还贷情况可以给予相应的补偿，但房屋产权由自己享有。
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被告孙兰辩称，该房屋属于夫妻共同财产，应当依法进行分割。自己愿意搬出该房屋，但必须按照房屋的价值得到补偿。
最高人民法院(关于适用(婚姻法)若干问题的解释(二))第21条规定:“离婚时双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，
人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。”
按揭贷款购买的房屋在贷款未还清前就属于司法解释中所说的“尚未取得完全所有权的房屋”。
这是因为按揭贷款的购房人将房屋抵押给了贷款银行，在房屋上设定了抵押权，因此房屋的产权受到了限制。
‘根据《担保法》的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的，抵押物的，
应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
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抵押转让抵押物所得的价款，应当申抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分申债争人清偿。
换言之，通过按揭方式购买的房屋由于设定了抵押权，所有权人在转让房屋时要通知抵押权人并以转让所得价款优先清偿银行贷款。
所以，该房屋在贷款未还清前属于产权不完全的房屋。
《婚姻法》规定:“离婚时.夫妻共同财产由双方协议解决;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方的原则判决。”
这里所说的夫妻共同财产应当是在婚姻关系存续期问取得的归夫妻双方共同所有的财产。该财产的所有权是完全的，财产上不应当设定其他权利。
如果财产的所有权尚不完整，自然不能作为夫妻共同财产进行分割。
2011年出台的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(三))第10条规定:
“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，
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不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，
由产权登记一方对另一方进行补偿。”此后发生的类似纠纷，应按照最新司法解释的规定处理。
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